Kerrostaloasunnon kokonaisremontti: suunnittelijan käytännön opas

Kerrostaloasunnon kokonaisremontti on ajankohtainen, kun useita tiloja halutaan uudistaa samalla kertaa. Työn sisältö voi vaihdella pintojen uusimisesta laajaan huoneistoremonttiin, johon kuuluu myös kylpyhuone. Siksi ensimmäinen päätös on määritellä, mitä asunnossa todella tehdään.

Tässä oppaassa käydään läpi remontin rajaus, taloyhtiössä huomioitavat asiat, mahdolliset työvaiheet sekä kustannuksiin ja aikatauluun vaikuttavat tekijät. Lopussa on muistilista tarjouspyyntöä varten.

Milloin kokonaisremontti kannattaa suunnitella?

Kokonaisremonttia voi harkita, kun asunnon useat pinnat tai tilat kaipaavat uudistamista. Yksittäisen huoneen korjaaminen on eri hanke kuin koko asunnon saneeraus. Ratkaisu riippuu asunnon kunnosta, tavoitteista ja siitä, mitä taloyhtiössä on lähivuosina suunnitteilla.

Selvitä erityisesti, onko taloyhtiöön tulossa esimerkiksi linjasaneeraus. Sen ajoitus voi vaikuttaa siihen, milloin kylpyhuoneen remontointi on järkevää. Asunnon ikä ei yksin kerro rakenteiden tai järjestelmien kuntoa: lähtötilanne on arvioitava kohteessa.

Rajaa työ ennen materiaalien valintaa

Selkeä työnkuva auttaa vertailemaan tarjouksia ja vähentää epäselvyyksiä urakan aikana. Aloita kirjaamalla, mitkä tilat uudistetaan, mitä säilytetään ja mitä muutoksia vasta harkitaan.

Kerää tarjouspyyntöä varten ainakin nämä lähtötiedot:

• asunnon pinta-ala, huonejako ja sijainti rakennuksessa

• tiedossa olevat aiemmat remontit ja mahdolliset vauriot

• uusittavat pinnat, kalusteet ja tilat

• mahdolliset muutokset keittiössä, kylpyhuoneessa tai huonejaossa

• toivottu ajankohta ja alustava budjetti

• taloyhtiöltä saadut remonttiohjeet ja tiedot tulevista korjauksista.

Kun tavoitteet ovat selvillä, materiaaleja on helpompi valita käyttötarpeen mukaan. Esimerkiksi lapsiperheen kodissa tai vuokra-asunnossa pintojen puhdistettavuus ja kulutuskestävyys voivat painaa valinnassa enemmän kuin yksittäinen ulkonäkötoive.

Mitä taloyhtiöstä pitää selvittää?

Osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen. Ilmoituksen tarve ja käsittely kannattaa selvittää ennen työn tilaamista.

Pyydä isännöitsijältä tai taloyhtiöltä tiedot tulevista korjauksista sekä ohjeet esimerkiksi työajoista, yhteisten tilojen suojauksesta, kuljetuksista ja jätehuollosta. Märkätiloihin, rakenteisiin ja talotekniikkaan kohdistuvissa muutoksissa selvitä myös yhtiön ehdot ja mahdollisen rakentamisluvan tarve. Luvan tarve ratkaistaan hankkeen sisällön perusteella; sitä ei voi päätellä pelkästä remontin nimestä.

Mitä kokonaisremonttiin voi kuulua?

Työn sisältö sovitaan aina kohteen mukaan. Kerrostaloasunnon remontissa voidaan tarkastella esimerkiksi seuraavia osa-alueita:

• vanhojen pintojen ja kalusteiden purkaminen

• seinien, kattojen ja lattioiden pohja- ja pintatyöt

• keittiön pintojen, tasojen tai kalusteiden uusiminen

• kylpyhuoneen korjaus tai uusiminen

• tarvittavat sähkö- ja putkityöt niiden toteutusedellytysten mukaan

• ovien, listojen ja muiden yksityiskohtien viimeistely.

Lista ei tarkoita, että jokainen työ sisältyisi samaan urakkaan. Pyydä tarjoukseen erittely myös niistä töistä, jotka jäävät sen ulkopuolelle. Rakennuspalvelu Veljekset Heleniuksen hyväksyttyihin palveluihin kuuluvat huoneistoremontit, kylpyhuoneremontit ja saneeraukset Uudellamaalla. Katso remonttipalvelut, kun määrittelet omaa tarjouspyyntöäsi.

Työvaiheet kerrostaloasunnossa

Remontin työjärjestys riippuu laajuudesta, rakenteista ja taloyhtiön ehdoista. Yleinen etenemistapa on selvittää lähtötilanne, sopia työn sisältö, tehdä tarvittavat purku- ja pohjatyöt, toteuttaa valitut korjaukset ja viimeistellä tilat. Työvaiheiden tarkka järjestys kuuluu kohdekohtaiseen suunnitelmaan.

Purku ja rakenteiden selvittäminen

Purkutöiden määrä selviää työn rajauksesta. Purun yhteydessä voi tulla esiin esimerkiksi kosteusvaurioita tai alustoja, jotka vaativat korjausta ennen uusia pintoja. Siksi budjettiin ja aikatauluun kannattaa jättää liikkumavaraa.

Ennen purkua on selvitettävä, voiko hankkeeseen sisältyä asbestipurkutyötä. Jos näin voi olla, hankkeesta vastaavan on huolehdittava asbestikartoituksesta. Kartoituksen tarvetta ei ratkaise yksin rakennusvuosi.

Seinät, katot ja lattiat

Pintojen uusiminen voi sisältää esimerkiksi tasoitusta, maalausta, lattian vaihtoa ja listojen asentamista. Materiaalin valinnassa kannattaa tarkistaa sen soveltuvuus alustaan ja tilan käyttöön. Samalla on hyvä sopia, kuuluuko vanhojen pintojen purku sekä pohjan mahdollinen oikaisu tarjottuun työhön.

Keittiö osana huoneistoremonttia

Keittiön osalta rajaus voi tarkoittaa esimerkiksi tasojen vaihtoa, pintojen uusimista tai laajempia muutoksia. Tässä artikkelissa keittiö on yksi mahdollinen osa huoneiston kokonaisuutta, ei erillinen lupaus kaikista keittiöremontin töistä.

Jos vesipisteen, sähkölaitteiden tai huonejaon muutoksia suunnitellaan, niiden toteutusedellytykset on selvitettävä ennen tarjouksen lukitsemista. Kalusteiden ja materiaalien saatavuus kannattaa varmistaa ajoissa, mutta toimitusaikaa ei pidä olettaa samaksi kaikissa hankkeissa.

Kylpyhuone ja muut märkätilat

Kylpyhuoneen uusiminen vaatii erityistä huomiota rakenteisiin, vedeneristykseen ja taloyhtiön vastuunjakoon. Selvitä, mitkä työt kuuluvat juuri tähän urakkaan ja kuka vastaa suunnittelusta, toteutuksesta ja valvonnasta.

Märkätilan vedeneristyksessä on tärkeää valita kohteeseen sopiva järjestelmä ja noudattaa sen valmistajan asennusohjeita. Myös tekijän osaaminen ja työn dokumentointi kannattaa selvittää. Märkätilan toteutusta käsittelevä aineisto auttaa hahmottamaan suunnittelun ja dokumentoinnin merkitystä.

Mahdollinen putkitöiden vastuunjako on tarkistettava taloyhtiöltä ja hankkeen asiakirjoista. Sitä ei voi ratkaista yleisellä säännöllä jokaiselle kylpyhuoneelle.

Mistä kustannukset ja aikataulu muodostuvat?

Kokonaisremontille ei voi antaa luotettavaa hintaa tai kestoa pelkän asunnon koon perusteella. Työn laajuus, rakenteiden kunto, materiaalit ja taloyhtiön ehdot vaikuttavat kokonaisuuteen. Tarkempi arvio edellyttää kohteen ja suunnitelman läpikäyntiä.

Hintaan vaikuttavat tekijät

Tekijä	Miten se voi vaikuttaa kustannuksiin
Työn laajuus	Useamman tilan sekä märkätilan korjaus lisää työvaiheita verrattuna pintojen uusimiseen.
Materiaalit	Valitut pintamateriaalit, kalusteet ja varusteet vaikuttavat hankintoihin.
Rakenteet	Purun jälkeen havaittu korjaustarve voi muuttaa työn sisältöä.
Talotekniikka	Sähkö- ja putkitöiden tarve selvitetään suunnitelmien perusteella.
Kerrostalon logistiikka	Hissi, kulkureitit, suojaus ja jätehuolto vaikuttavat työn järjestämiseen.

Vertaa tarjouksia vasta, kun niissä on kuvattu samat työvaiheet ja materiaalivastuut. Kysy myös, miten mahdollisista lisätöistä sovitaan ja miten niiden vaikutus hintaan käsitellään.

Yksityinen osakas voi selvittää kotitalousvähennyksen mahdollisuuden omaan vähennyskelpoiseen remonttityöhönsä. Vähennys koskee työn osuutta, eikä taloyhtiön vastuulle kuuluva työ muutu vähennyskelpoiseksi siksi, että osakas maksaa sen itse. Ajantasaiset ehdot on tarkistettava Verohallinnolta.

Mikä vaikuttaa kestoon?

Aikatauluun vaikuttavat purkutyön löydökset, eri työvaiheiden riippuvuus toisistaan, materiaalien saatavuus ja mahdollinen taloyhtiön tai viranomaisen käsittely. Märkätilan työt voivat vaikuttaa koko asunnon työjärjestykseen.

Pyydä urakoitsijalta kohteeseen perustuva aikataulu ja selvitä, mistä sen lähtötiedot muodostuvat. Kysy samalla, milloin materiaalit on valittava ja miten aikataulua päivitetään, jos työn laajuus muuttuu. Yleinen viikko- tai kuukausimäärä ei korvaa kohdekohtaista arviota.

Voiko asunnossa asua työn aikana?

Asuminen riippuu siitä, mitkä tilat ovat samaan aikaan pois käytöstä ja miten työ voidaan vaiheistaa. Jos keittiö ja kylpyhuone eivät ole käytettävissä, arjen järjestelyt on suunniteltava etukäteen. Joissakin pintatöissä asuminen voi onnistua vaiheittain, mutta päätös kannattaa tehdä todellisen työsuunnitelman perusteella.

Kysy tarjousvaiheessa, millaisia suojauksia ja kulkureittejä hanke edellyttää ja mitä tiloja voi käyttää työn aikana.

Miten valita urakoitsija ja pyytää tarjous?

Tarjouksen arvo riippuu siitä, kuinka selvästi työn sisältö on kuvattu. Vertaa urakoitsijoita samojen lähtötietojen perusteella ja pyydä epäselviin kohtiin täsmennys ennen sopimusta.

Kysy ainakin nämä asiat:

1. Mitä työvaiheita tarjous sisältää ja mitä se jättää ulkopuolelle?

2. Kuka hankkii materiaalit ja miten mahdolliset vaihtoehdot hinnoitellaan?

3. Miten taloyhtiön ohjeet, muutostyöilmoitus ja mahdolliset luvat huomioidaan?

4. Kuka vastaa suojauksista, purkujätteistä ja loppusiivouksesta?

5. Miten rakenteista löytyvät lisätyöt hyväksytään ja laskutetaan?

6. Mikä on kohteeseen perustuva aikataulu, ja miten muutoksista sovitaan?

Kirjallinen, riittävän eritelty tarjous helpottaa vertailua. Myös urakoitsijan kokemuksesta vastaavista kohteista voi kysyä, mutta referenssit ja muut yrityskohtaiset tiedot on tarkistettava erikseen.

Pyydä tarjous huoneistoremontista Uudellamaalla

Rakennuspalvelu Veljekset Helenius tekee saneerauksia sekä huoneisto- ja kylpyhuoneremontteja yksityisasiakkaille ja yrityksille Uudellamaalla. Palvelualueeseen kuuluvat Helsinki, Espoo, Vantaa, Kerava ja Sipoo, ja näkyvyyden painopiste on Itä-Vantaalla ja sen lähialueilla.

Kun tiedät, mitkä tilat haluat uudistaa ja mitä taloyhtiöltä on jo selvitetty, voit kuvata hankkeesi tarjouspyynnössä. Tutustu Rakennuspalvelu Veljekset Heleniuksen remonttipalveluihin ja pyydä tarjous kerrostaloasuntosi remontista.