Remontoitavan asunnon ostajan muistilista – varmista tärkeimmät asiat

Remontoitava asunto voi sopia ostajalle, joka haluaa muokata kodin omiin tarpeisiinsa. Ennen ostopäätöstä on kuitenkin selvitettävä, mitä asunnossa ja taloyhtiössä on jo korjattu, mitä on suunnitteilla ja millaista työtä oma remontti vaatisi. Pelkkä myyntihinta ei kerro hankkeen kokonaiskustannusta.

Tämä muistilista auttaa erottamaan asiat, jotka voit havaita itse, asiakirjoista tarkistettavat tiedot ja ammattilaiselta pyydettävät arviot. Kun remontin laajuus hahmottuu ajoissa, myös tarjousten pyytäminen ja vertailu helpottuvat.

Ennen näyttöä: laske ostamisen ja remontin kokonaisuus

Aloita velattomasta hinnasta. Asunto-osakkeessa se muodostuu myyntihinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Selvitä myös, miten yhtiölaina näkyy rahoitusvastikkeessa ja voiko oman lainaosuuden maksaa pois.

Kirjaa alustavaan laskelmaan ainakin:

Asunnon velaton hinta ja rahoitus. Keskustele pankin kanssa lainan määrästä, vakuuksista ja siitä, miten suunniteltu remontti huomioidaan rahoituksessa. Lainan määrä ei määräydy yksin velattoman hinnan perusteella.
Varainsiirtovero. Asunto-osakkeessa vero on 1,5 % velattomasta hinnasta. Ilmoitus ja maksu tehdään tavallisesti kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos kaupassa on kiinteistönvälittäjä, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä ja välittäjä tekee ilmoituksen.
Remontin kustannukset. Erota välttämättömät työt toiveista. Pyydä työn laajuuteen perustuvia arvioita sen sijaan, että käyttäisit yleistä euromääräistä hintahaarukkaa.
Muut kulut ja varaus yllätyksiin. Huomioi vastikkeet, muutto, mahdollinen väliaikainen asuminen ja remontissa ilmenevät lisätyöt. Varaa lisäkustannuksiin omaan hankkeeseesi sopiva summa.

Laskelma tarkentuu, kun olet nähnyt asunnon, lukenut taloyhtiön asiakirjat ja keskustellut työn toteutuksesta ammattilaisen kanssa.

Asuntonäytöllä: mitä voit havaita itse?

Käy asunto läpi rauhassa ja merkitse havainnot muistiin. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus koskee tavallisesti havaittavissa olevia seikkoja. Tavallinen tarkastus ei edellytä rakenteiden avaamista tai muita poikkeavia teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Kiinnitä huomiota esimerkiksi näihin:

Pinnat ja yleisilme: näkyvät vauriot, hajut, maalipinnan kupruilu ja irtoavat listat.
Kylpyhuone: laattojen, saumojen ja näkyvien vesijälkien kunto.
Keittiö: vesipisteiden ja kaapistojen ympäristö sekä näkyvät vuotojäljet.
Ikkunat ja muut tilat: vedon tunne, kondenssi ja näkyvät kulumat.
Pohjaratkaisu: vastaako nykyinen tila tarpeitasi, vai edellyttääkö suunnitelma muutoksia rakenteisiin tai talotekniikkaan?

Katso myös yhteisiä tiloja. Havainto voi antaa aiheen lisäkysymyksille, mutta rakennuksen tai huoneiston teknistä kuntoa ei voi päätellä pelkästä yleisilmeestä. Jos jokin herättää epäilyn, pyydä lisätietoja ja harkitse kohteeseen sopivaa asiantuntijaselvitystä. Tavallinen kuntotarkastuskaan ei välttämättä paljasta piilevää kosteusvauriota.

Taloyhtiön asiakirjat: mitä tarkistaa ennen ostotarjousta?

Asunnon kunnon lisäksi ostajan on syytä perehtyä taloyhtiön talouteen, tehtyihin korjauksiin ja tiedossa oleviin hankkeisiin. Pyydä asiakirjat nähtäväksi ennen tarjousta ja selvitä epäselvät kohdat välittäjän tai isännöitsijän kanssa.

Isännöitsijäntodistus: tarkista huoneiston perustiedot, vastikkeet, yhtiölainaosuus ja tiedossa olevat korjaustiedot.
Tilinpäätös ja taloussuunnitelma: selvitä yhtiön velat, vastikkeet ja tulevan vuoden suunnitelma.
Kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen pitkän tähtäimen suunnitelma: katso, mitä korjauksia on arvioitu ja missä vaiheessa niitä koskevat päätökset ovat.
Yhtiöjärjestys: tarkista esimerkiksi kunnossapitovastuuta ja mahdollista lunastusoikeutta koskevat määräykset.
Yhtiökokouksen pöytäkirjat: katso, mitä hankkeista ja rahoituksesta on jo päätetty.
Tontin omistus: jos yhtiö on vuokratontilla, selvitä vuokrasopimuksen vaikutus kuluihin.

Suunniteltu korjaus ei vielä kerro lopullista kustannusta tai aikataulua. Erota asiakirjoissa päätetyt hankkeet arvioista ja kysy, miten mahdolliset tulevat työt voivat vaikuttaa juuri tähän huoneistoon.

Ostotarjouksen ehdot kannattaa lukea huolellisesti. Tarjouksen peruuttamisesta voi sen ehdoista riippuen seurata käsirahan menetys tai sopimussakko. Jos esimerkiksi rahoitus tai lisätutkimus on vielä auki, selvitä ennen tarjousta, pitäisikö siihen kirjata asiaa koskeva ehto.

Remontin laajuus: erota omat toiveet teknisistä kysymyksistä

Laadi huonekohtainen lista. Merkitse, mitä haluaisit säilyttää, mitä korjata ja mitä muuttaa. Pintojen uusiminen on eri hanke kuin kylpyhuoneen korjaus tai pohjaratkaisun muuttaminen.

Pyydä ammattilaiselta arviota etenkin silloin, kun suunnitelma koskee märkätilaa, rakenteita tai talotekniikkaa. Tarvittava selvitys riippuu kohteesta ja havaituista riskeistä. Jos purkutyöhön voi sisältyä asbestipurkua, hankkeesta vastaavan on huolehdittava asbestikartoituksesta ennen työtä.

Asunto-osakeyhtiössä muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin tai toisen osakkaan huoneiston käyttöön. Tarkista oman hankkeesi ilmoitusmenettely ja mahdolliset ehdot taloyhtiöltä. Kaikki remontit eivät kuulu saman menettelyn piiriin.

Jos taloyhtiössä suunnitellaan putkiremonttia, selvitä sen vaihe ja vaikutus asuntoon ennen kuin päätät, kannattaako kylpyhuone remontoida jo nyt vai myöhemmin.

Budjetti, aikataulu ja vertailukelpoiset tarjoukset

Yhdistä ostamiseen ja remonttiin liittyvät luvut samaan laskelmaan. Täytä summat kohteen asiakirjojen, pankin tietojen ja remonttitarjousten perusteella.

Kustannuserä	Mistä tieto tarkistetaan?
Velaton hinta	Myyntihinta ja huoneiston yhtiölainaosuus
Varainsiirtovero	Asunto-osakkeen velaton hinta ja Verohallinnon ohje
Remontti	Määritelty työn laajuus ja kirjalliset tarjoukset
Lisätyövaraus	Kohteen riskit ja oma taloudellinen liikkumavara
Muut kulut	Vastikkeet, muutto ja mahdollinen väliaikainen asuminen

Tarjouspyyntöön kannattaa liittää pohjapiirros, valokuvat, toivottu työn laajuus ja taloyhtiöltä saadut muutostyöohjeet. Kerro myös mahdollisista yhtiöremonteista ja tavoitellusta aloitusajasta. Vertaa tarjouksissa samaa työn sisältöä: materiaalit, purku, jätteiden käsittely, aikataulu ja lisätöiden hyväksymistapa on hyvä sopia kirjallisesti.

Jos suunnittelet keittiöremonttia ja kylpyhuoneen korjausta samaan asuntoon, pyydä arviot niiden yhteensovittamisesta. Vasta suunnitelma ja tarjoukset näyttävät, mitä samanaikainen toteutus juuri tässä kohteessa tarkoittaisi.

Kaupan jälkeen: varmista lähtötiedot ennen työn aloitusta

Kun kauppa on tehty, kokoa kauppakirja, isännöitsijäntodistus, taloyhtiön päätökset ja aiempia remontteja koskevat asiakirjat samaan paikkaan. Käy asunto läpi uudelleen, kun se on tyhjillään, ja tarkenna suunnitelmaa havaintojen perusteella.

Varmista taloyhtiöltä muutostyöilmoituksen tarve ja työn mahdolliset ehdot.
Sovi tarvittavista lisätutkimuksista ennen purkua. Jos havaitset kosteusjälkiä tai olet huolissasi vesivahinkoepäilyistä, pyydä kohteeseen sopiva asiantuntija-arvio.
Täsmennä urakoitsijan kanssa työn sisältö, aikataulu ja lisätöiden hyväksyminen kirjallisesti.
Suunnittele muutto ja mahdollinen väliaikainen asuminen remontin laajuuden mukaan.

Jos kaupanteon jälkeen ilmenee mahdollinen asunnon virhe, dokumentoi havainto ja selvitä reklamaation tarve viipymättä. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa virheilmoitus on yleensä tehtävä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta tai kaupanteosta; sääntöön on poikkeuksia.

Kun remontin laajuus on selvillä, pyydä tarjous

Rakennuspalvelu Veljekset Helenius tekee saneerauksia, kylpyhuoneremontteja ja huoneistoremontteja yksityisasiakkaille ja yrityksille Uudellamaalla. Jos suunnittelet laajempaa remonttia Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Keravalla tai Sipoossa, kokoa tarjouspyyntöön pohjapiirros, kuvat ja kuvaus tavoitellusta lopputuloksesta.

Tutustu remonttipalveluihin ja pyydä tarjous. Huolelliset lähtötiedot auttavat arvioimaan työn laajuutta ja vertaamaan saatavia tarjouksia.