Toimitilaremontin hinta: mistä kustannukset muodostuvat?

Toimitilaremontin hinta riippuu työn laajuudesta, tilan lähtökunnosta, materiaaleista ja talotekniikan muutoksista. Myös aikataulu ja työmaan järjestelyt vaikuttavat kokonaiskustannuksiin, etenkin jos yrityksen toiminta jatkuu tiloissa remontin aikana.

Budjetin suunnittelu alkaa siitä, mitä tilassa halutaan muuttaa. Kun lähtötiedot ja työn sisältö on kuvattu selkeästi, urakoitsijan on helpompi arvioida kustannuksia ja sinun vertailla tarjouksia.

Mitä toimitilaremontin hinta kertoo?

Pintaremontti ja laaja saneeraus ovat erilaisia hankkeita. Seinien maalaaminen ja lattiamateriaalien vaihtaminen vaativat yleensä vähemmän työtä kuin tilajaon uudistaminen ja talotekniikan uusiminen. Kokonaishinta muodostuu kuitenkin kohdekohtaisesti.

Remonttiin voi sisältyä purkutöitä, rakennus- ja pintatöitä, sähkö- ja LVI-töitä sekä viimeistelyä. Kaikki työt eivät kuulu jokaiseen hankkeeseen, joten hinnan rinnalla on tarkasteltava tarjouksen sisältöä.

Neliöhinta auttaa vertailussa vain, jos remonttien laajuus ja lähtökohdat vastaavat toisiaan. Esimerkiksi pelkkien pintojen uusimisen neliöhintaa ei kannata verrata hankkeeseen, jossa siirretään märkätiloja ja muutetaan ilmanvaihtoa.

Rakennuspalvelu Veljekset Helenius toteuttaa toimitilaremontteja pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla. Tarjouspyyntöä varten kannattaa koota sekä tilan nykytilannetta että toivottuja muutoksia koskevat tiedot.

Mitkä tekijät vaikuttavat toimitilaremontin kustannuksiin?

Remontin laajuus

Kevyt pintaremontti voi sisältää esimerkiksi seinien maalauksen, lattioiden uusimisen ja listoituksen. Laajemmassa saneerauksessa voidaan muuttaa myös tilajakoa ja teknisiä järjestelmiä.

Laajaan remonttiin voi kuulua esimerkiksi:

• väliseinien purkamista tai uusien rakentamista

• neuvottelu- ja taukotilojen tai hiljaisten työhuoneiden lisäämistä

• lattiarakenteiden avaamista ja tasoitustöitä

• sähkö-, ilmanvaihto- ja vesijärjestelmien muutoksia

• märkätilojen uudistamista.

Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastojen mukaan toimitilarakennusten korjauksiin käytettiin Suomessa vuonna 2021 noin 4,1 miljardia euroa. Kyse on koko maan historiallisesta kokonaismäärästä, jonka perusteella ei voi arvioida yksittäisen remontin hintaa.

Tilan lähtökunto

Tilan kunto vaikuttaa siihen, kuinka paljon valmistelu- ja korjaustyötä tarvitaan. Kuluneet pinnat, vanhentunut talotekniikka tai vaurioituneet rakenteet voivat kasvattaa työmäärää, vaikka tilan käyttötarkoitus säilyisi ennallaan.

Osa korjaustarpeista voi paljastua vasta purkamisen yhteydessä. Lähtökunnon kartoittaminen ja aiempien kuntoarvioiden kokoaminen ennen tarjouspyyntöä auttavat tunnistamaan riskejä ja tarkentamaan työn sisältöä.

Pinta-ala

Pinta-ala vaikuttaa materiaalien määrään ja työtunteihin, mutta kustannukset eivät kasva kaikilta osin suoraan neliömäärän mukaan. Myös suunnittelu, työmaan perustaminen, suojaukset ja kuljetukset maksavat.

Siksi samankaltaistenkin tilojen neliöhinnat voivat erota toisistaan. Tarjouksista kannattaa verrata eriteltyjä työvaiheita pelkän neliöhinnan sijaan.

Materiaalivalinnat

Materiaalien vertailussa on hyvä huomioida hankintahinnan lisäksi alustan valmistelu, asennus ja tilan käyttötarpeet.

• Lattiat: vinyylilankun, parketin ja laatoituksen kustannuksiin vaikuttavat valittu tuote, alustan kunto ja asennustapa.

• Seinäpinnat ja väliseinät: maalaus, akustiikkalevyt ja lasiseinät palvelevat erilaisia tarpeita ja vaikuttavat työn sisältöön.

• Kiinteät kalusteet: vertaa vakioratkaisujen ja mittatilauskalusteiden hintaa sekä soveltuvuutta tilaan.

Helsingin Liiketilojen mukaan liiketilan pintaremontin neliöhinnat alkavat tyypillisesti noin 150 eurosta. Vertailulukua käytettäessä työn sisältö ja verojen osuus on tarkistettava erikseen. Oman kohteen hinta tarkentuu tarjouspyynnön ja lähtötietojen perusteella.

Tilamuutoksia suunniteltaessa on arvioitava myös niiden vaikutus talotekniikkaan. Esimerkiksi uuden väliseinän yhteydessä voi olla tarpeen muuttaa valaistusta, sähköpisteitä tai ilmanvaihtoa.

Talotekniikan muutokset

Sähkö-, ilmanvaihto- ja putkityöt voivat muodostaa huomattavan osan kustannuksista. Niiden laajuus vaikuttaa sekä suunnitteluun että toteutukseen.

Selvitä tarjouspyyntöä varten, tarvitaanko esimerkiksi:

• ilmanvaihtokanavien tai päätelaitteiden siirtoja

• valaistuksen uusimista

• sähköpisteiden tai tietoliikennekaapeloinnin muutoksia

• WC-, keittiö- tai muiden märkätilojen siirtämistä tai rakentamista.

Myös akustiikka ja tilan käyttötarkoitukseen liittyvät erityistarpeet kannattaa kuvata jo suunnitteluvaiheessa. Näin ne voidaan huomioida työn rajauksessa.

Suunnittelu, aikataulu ja vaiheistus

Suunnittelussa määritellään tilan tavoitteet, muutokset ja budjetti. Esimerkiksi avotilan jakaminen pienempiin työskentelyalueisiin edellyttää tilasuunnittelua ja eri työvaiheiden yhteensovittamista. Mahdollinen lupatarve on selvitettävä kohdekohtaisesti.

Kiireellinen aikataulu voi lisätä kustannuksia, jos se vaatii lisäresursseja tai työtä tavanomaisten työaikojen ulkopuolella. Myös vaiheittainen toteutus voi lisätä työmaan siirtoja, suojauksia ja väliaikaisia järjestelyjä. Vastineeksi osa tiloista voi olla mahdollista pitää käytössä remontin aikana.

Mitä toimitilaremontin tarjoukseen sisältyy?

Tarjouksen sisältö ratkaisee, mitä kokonaishinnalla saa. Myös avaimet käteen -nimellä tarjotun remontin työvaiheet, vastuut ja rajaukset kannattaa tarkistaa kirjallisesti.

Käy tarjouksesta läpi ainakin seuraavat kokonaisuudet:

• Suunnittelu ja valmistelu: lähtötilanteen kartoitus, suunnitelmat, aikataulutus ja mahdolliset lupa-asiat.

• Työmaan järjestelyt: tilojen suojaaminen, pölynhallinta ja kulkureitit.

• Purkutyöt: poistettavat pinnat, väliseinät ja muut rakenteet.

• Rakennus- ja pintatyöt: seinät, lattiat, katot, ovet ja listoitukset sovitussa laajuudessa.

• Talotekniikka: sovitut sähkö-, valaistus-, ilmanvaihto-, putki- ja tietoliikennetyöt.

• Viimeistely ja luovutus: siivous, tarkastukset ja dokumentointi.

Varmista lisäksi materiaalien, jätehuollon ja mahdollisten ilta- tai viikonlopputöiden sisältyminen hintaan. Sovi myös siitä, kuka hoitaa yhteydenpidon kiinteistön huoltoon ja naapuritiloihin.

Verot ja hinnan vertailuperuste

Tarkista, sisältävätkö tarjouksen hinnat arvonlisäveron, jotta vertailet tarjouksia samalla perusteella.

Remonttimenojen kirjanpito- ja verokäsittely riippuu menojen luonteesta. Menot voidaan tilanteen mukaan käsitellä vuosikuluna tai osana hankintamenoa, jota vähennetään poistoina. Varmista oman hankkeesi käsittely tilitoimistoltasi tai yrityksesi talousosastolta.

Näin valmistelet vertailukelpoisen tarjouspyynnön

Toimitilaremontin kustannusarvio tarkentuu, kun urakoitsijalla on riittävät lähtötiedot. Lähetä kaikille tarjoajille sama työnkuvaus, jotta tarjousten sisältöä voi vertailla.

Kokoa tilan ja hankkeen perustiedot

Sisällytä tarjouspyyntöön:

• Osoite ja sijainti: missä kohde sijaitsee ja millaiset kulkuyhteydet sinne on.

• Käyttötarkoitus: onko kyseessä toimisto, myymälä, asiakastila, varasto vai muu toimitila.

• Pinta-ala ja nykyinen tilajako: tilan koko, huoneet, avoimet alueet ja märkätilat.

• Halutut muutokset: mitä säilytetään, puretaan, uusitaan tai siirretään.

• Materiaalitoiveet: millaisia pintoja, kalusteita ja muita ratkaisuja tavoitellaan.

• Aikataulutoive: toivottu aloitus ja mahdollinen valmistumisen takaraja.

• Tilojen käyttö remontin aikana: työskenteleekö tilassa henkilöstöä tai käykö siellä asiakkaita.

Liitä mukaan mahdollisuuksien mukaan:

• pohjapiirros tai muu tilakartta

• valokuvat nykyisestä tilasta

• aiemmat suunnitelmat ja kuntoarviot

• kiinteistön tai taloyhtiön ohjeet, kuten työaikarajoitukset

• tieto siitä, tehdäänkö remontti omistajan vai vuokralaisen aloitteesta.

Vertaa työn sisältöä ja sovi lisätöistä

Jos yhden tarjouksen hinta sisältää talotekniikan muutokset ja toisen ei, loppusummat eivät ole suoraan vertailukelpoisia. Tarkista myös purkutyöt, materiaalit, suojaukset ja viimeistely sekä tarjouksesta pois rajatut työt.

Yllätyskuluihin voi varata suuntaa antavasti esimerkiksi 10–15 prosenttia budjetista. Varauksen riittävyys on kuitenkin arvioitava kohteen kunnon ja työn laajuuden perusteella, eikä prosenttiosuus takaa budjetin riittävyyttä.

Sovi lisätöiden käsittelystä etukäteen:

• miten lisätyön tarve ilmoitetaan

• miten työ hinnoitellaan ja hyväksytään

• miten sen vaikutus aikatauluun käsitellään.

Rakennuspalvelu Veljekset Helenius arvioi toimitilaremontin hintaa kohdekäynnin ja yhdessä läpikäytyjen lähtötietojen perusteella. Karkea arvio voidaan mahdollisesti antaa jo paikan päällä.

Miten liiketoiminta huomioidaan remontin aikana?

Jos yrityksen toiminta jatkuu samoissa tiloissa, työmaan järjestelyt on otettava mukaan suunnitteluun ja budjettiin. Vaiheistus voi helpottaa tilojen käyttöä, mutta sen soveltuvuus riippuu tehtävistä töistä ja kohteesta.

Mahdollisia järjestelyjä ovat esimerkiksi:

• neuvottelu-, työskentely- ja taukotilojen remontointi eri jaksoissa

• yhden kerroksen remontointi kerrallaan

• henkilöstön siirtäminen väliaikaisesti toisiin tiloihin

• meluavien työvaiheiden ajoittaminen erikseen sovittuihin ajankohtiin.

Ilta- ja viikonlopputöiden mahdollisuudesta ja kustannuksista on sovittava erikseen. Kulkureittien ja poistumisreittien turvallisuudesta sekä pelastusteiden esteettömyydestä on huolehdittava koko työn ajan.

Sopikaa ennen aloitusta työvaiheiden aikataulusta, tilojen käytöstä ja muutoksista tiedottamisesta. Huolellinen suunnittelu voi vähentää häiriöitä ja väliaikaisjärjestelyjen kustannuksia, mutta toiminnan keskeytymätöntä jatkumista ei voi olettaa jokaisessa remontissa.

Pyydä tarjous toimitilaremontista

Suunnitteletko toimitilojen uudistamista Uudellamaalla? Rakennuspalvelu Veljekset Helenius toteuttaa toimitilaremontteja pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla.

Tutustu remonttipalveluihimme ja toimitilaremonttipalveluihimme. Ota yhteyttä ja pyydä tarjous. Kerro tilasi nykytilanteesta, toivotuista muutoksista ja aikataulusta, jotta hankkeen lähtökohdat voidaan käydä yhdessä läpi.